湾区时代，我想说给开发商的6句话

感谢广东省房地产协会的邀请，昨天有幸参加2018年度房协会员大会暨第四届中国（广东）县域房地产发展论坛，地点在佛山高明区的美的鹭湖森林度假区。以下根据昨天的主题演讲整理成文，此次发表有部分改动和完善，和现场演讲不完全一致。本文观点仅代表作者个人，不代表任何机构。

今天我的主讲题目是湾区，但在谈论湾区之前，我想尝试着先说一下高明这个陌生的地方。今天我从广州过来，路上花了近两个小时，我一直在想一个问题，就是我为什么会来到高明，还有大家为什么来到高明，高明凭什么把这么多房地产大佬吸引过来办这样一个盛会？

老实说，过去，珠三角的人是看不见高明的，就是拿着放大镜估计也找不到一个叫做高明的地方，但是现在不同，这个地方像是突然冒出来的，高大上的新干线机场来了，昂贵的轨道修过来了，很多开发商携着巨资来了，风情小镇遍地开花，比如我们所在的美的鹭湖小镇，它漂亮得不像属于这里。

这个地方就像孙悟空一样，有一种横空出世的感觉，究竟是什么神奇的力量在化腐朽为神奇？

当我看到我的PPT，我顿时明白，这股力量就是湾区带来的。是大湾区规划让5.6万平方公里的每一寸土地都冒着热气，每一寸土地都有重构价值的可能。

我那天看到一个数据，据不完全统计，最近几年至少已有20多家全国性龙头房企首次到大湾区拿地，它们包括泰禾、融创、阳光城、远洋、绿城、龙湖、旭辉、世茂、绿地香港、金辉、中昂、中山大信、宝力慧谷、中洲、金融街、中交、金科、中南、路劲……

要知道，珠三角地区是我国房地产行业的发源地，向来高手如云，万科、恒大、碧桂园以及深耕多年的香港房企，可谓个个猛如虎，再加上这里的老百姓对产品也是出了名的挑剔，这都导致外地房企在很长一段时间里都不愿或者不敢进军珠三角市场。

然而，粤港澳大湾区被上升为国家战略之后，外地房企再也坐不住了，纷纷不计成本地开始了抢滩之旅，不惜和本地龙头展开肉搏战。

我还发现一个有趣的现象，过江龙布局大湾区，在区域选择上普遍选择的是“农村包围城市”，先在外围城市多点布局，然后逐步进击广深两个中心城市，在大湾区形成一种“围合”之势，呈现出一种“农村包围城市”的势头。

这两年，佛山、东莞、惠州、中山、肇庆等非核心城市也因此被迅速搅热，不断缩小和中心城市的差距，以前一套广州的房子可以换三套佛山、五套中山的，现在也许只能换2套和3套。

佛山去年的土地收入达到894亿元，在大湾区仅次于广州，排名全国第九，排名比去年上升两位，成为三四线城市中唯一一个进入榜单前十的城市。按照时髦的话讲，这就是大湾区对佛山的“赋能”。

我有个朋友在英国做地产，他说很羡慕咱们国内的开发商，为什么呢？因为伦敦这个城市几十年来都没什么变化，泰晤士河南这种相当于广州琶洲、上海陆家嘴的绝佳地段，过去20年来几乎没有任何变化。伦敦当然也会开发一些新城，但开发商是绝望的，因为他们无论怎么努力，都赢不了老城区，伦敦房价最高的永远是海德公园和金融城，国际财阀到伦敦买楼，眼睛也只往西区看。

但在国内，就好玩多了，CBD十年一换、新城打败旧城的故事，几乎每个城市都在上演。所以在国内做房地产，幸福啊，因为国人其实是没有地段情结的，地段是速朽的，开发商就能批量地制造地段。

李嘉诚说地段、地段、地段，这里有他的地理局限性和历史局限性，因为香港和伦敦一样，地段是固化的，新增土地开发几乎是停滞的，几百万人困守在老城区里，这座城市当然视地段为金科玉律，不敢僭越。

所以，对房地产行业来说，湾区给予的第一个礼物就是区域发展机会的再分配，以及地段秩序的重构，因为湾区11城都存在各自不同的发展势能，现有的城市格局仍有被打破和重构的可能。

也就是说，5.6万平方公里的土地上，仍然会不断上演新的地段传奇，这是房地产开发千载难逢的机遇。

所以，我想给开发商推销这样几句话：

第一句话是：哪里便宜买哪里。

国内外先进经验表明，城市群的“闭环效应”一旦达成，人才、产业、资金就像水一样自由而充分地流动，淌平每一处洼地，最终出现一种地段的“平权效应”，创造出一个没有贫富之分的无差别都会区。

第二句话是：农村包围城市。

北上广深已经初现了《郊区打败城市》的现象。

最近两年，至少已有20家全国性房企首次布局大湾区。 过江龙房企深谙“地段平权”之道，普遍选择“农村包围城市”的路径，先在外围城市多点布局，然后逐步拿下广深两个中心城市，在大湾区形成一种“围合”之势。

第三句话是：拿地不出“圈”。

发改委日前发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出，到2035年形成若干具有全球影响力的以大城市为中心的一小时通勤都市圈。

这意味着中国城市即将进入都市圈时代，拿地不出圈应该成为铁律。以目前的轨道技术，“一小时通勤圈”其实就是以大城市核心区为圆点画了一个半径为60公里的圈，这是对汽车时代城市半径（30公里）的一次飞跃，应该视为房地产开发的极限半径。

举个例子，广州都市圈最东可以到增城，最北可以到清远，最南可以到南沙，最西可以到佛山三水。深圳都市圈最北可以到增城，最东可以到大亚湾，最西可以到南沙。

第四句话是：记住三种“圈区房”。

我认为未来的超大城市基本可以划出三个圈。

第一个圈的半径是15公里，可称之为“豪宅圈”。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源，基本已经全盘豪宅化，是改善型买家和富人的首选区。

第二个圈的半径是30公里，我把它称之为“刚需圈”。15到30公里这个区间，优质的城市资源相对稀薄，房价也相对较低，但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区，是刚需型买家的首选区。

第三个圈的半径是60公里，我把它称之为“投资圈”。30到60公里这个区间，基础设施和生活环境大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达，存在农村变城市的较大潜能，是投资型买家可以接受的极限区间。

第五句话是：轨道修到哪里，房子就盖到哪里。

根据国家发展改革委批复的《珠江三角洲地区城际轨道交通网规划(2009年修订)》，包括已开通、在建以及规划中的城际铁路，珠三角地区共规划了15条城际轨道交通线路，合计里程约1430公里。

1430公里全部建成之后，珠三角地区将出现一个“三环八射”的城际轨道网络构架，实现以广州为中心，深圳、佛山、珠海为次中心的空间结构，实现“珠三角一小时生活圈”，珠三角任意城市之间，一小时互达。

所以，湾区拿地、买房一定要把“三环八射”倒背如流。

第六句话是：机场会比港口更重要。

过去30年，是工业化的30年，中国经济的主要战场在港口，未来30年，是科技＋金融的30年，港口的战略地位下降，机场地位攀升——这也是为什么纽约、伦敦、香港等城市的港口逐渐衰落但机场仍然兴旺的原因。

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